MOTIFS DE LA DECISION
L’acte de bail du 5 janvier 2013 prévoyait le versem*nt d’un loyer annuel de 8364,00€ hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.
Mme [N] [G] née [M] a fait délivrer un commandement de payer le 21 novembre 2023 portant sur un arriéré de loyer et charges de 8917,00€ TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce.
Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.
Il résulte d'un état récapitulatif des inscriptions délivré par infogreffe qu'il n'y a pas de créanciers inscrits au 22 mars 2024.
Si la S.A.R.L. ARCATURE conteste le montant de l'arriéré réclamé par des moyens qui seront évoqués ci-dessous, elle reconnaît en tout état de cause qu'elle était bien débitrice d'au moins 7318,33€ et ne justifie aucunement cet impayé.
Dès lors, il n'y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu'il conviendra de constater.
Les demandes accessoires concernant l'expulsion ont été abandonnées, puisque la locataire a quitté les lieux.
Le décompte actualisé des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 12435,70€ jusqu'au 30 avril 2024.
Sur la contestation du montant du loyer:
Il résulte du congé avec offre de renouvellement signifié le 13 juin 2022 que le bailleur a proposé le renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2023 en réclamant un loyer de 11560€ soit 2890€ par trimestre. Il résulte d'un mail du 17 octobre 2022 que le locataire a pour sa part proposé de poursuivre le bail «aux conditions actuelles actualisées suivant l'indice».
A la suite de discussions, les parties indiquent qu'elles étaient parvenues à un accord. Le bailleur a fait établir un projet de bail portant sur un loyer de 9884€ soit 2471€ par trimestre qui n'a pas été régularisé. Les parties ont effectué chacune des erreurs, dès lors que le loyer du 3ème trimestre 2023 a été facturé à 1471€ alors que ceux du 2ème et 4ème trimestres l'ont été à 2471€, le preneur qui soutient que le prix de 1471€ s'applique a aussi payé le loyer du deuxième trimestre sans réserve.
Il est bien évident que l'accord des parties sur le nouveau loyer n'a pu être de 1471€ par trimestre en dépit de l'erreur figurant sur un mail de M. [G] du 25 octobre 2022 et de la même erreur lors de la facturation du 3ème trimestre 2023. En effet ce montant n'a pu être négocié par les parties à une somme largement inférieure au loyer initial, alors qu'elles recherchaient un accord entre le montant actualisé du loyer (2358€) et le montant réclamé par le bailleur dans son congé (2890€), de sorte que l'accord portait évidemment sur la somme de 2471€ par trimestre.
La contestation du montant réclamé par le bailleur n'est donc pas sérieuse.
Sur la contestation des provisions sur charges:
De même, si depuis le renouvellement du bail, les clauses imprécises du bail concernant les charges récupérables peuvent être réputées non écrites par application des dispositions de la loi Pinel, la contestation des provisions sur charges n'est pas sérieuse, alors qu'un projet de bail a été transmis au preneur, lequel précisait les charges récupérables dans une annexe conforme aux dispositions de l'article L145-40-2 du code de commerce et que celui-ci a refusé de le signer sans invoquer le moindre motif et qu'il ne se prévaloir de sa propre turpitude pour exiger la déduction de provisions qui ne deviennent non conformes à la nouvelle réglementation que par son refus de régulariser l'acte de mise en conformité.
La provision sollicitée doit donc être accordée, puisqu'elle n'est pas sérieusem*nt contestée.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de sommes provisionnelles:
La locataire réclame le remboursem*nt de charges qu'elle prétend indues alors qu'à l'article 5-7 du bail initial, il était convenu que le preneur devrait rembourser au bailleur sa quote-part de toutes les charges et prestations de toute nature afférentes au bien loué et à l'article 5-6 tous les impôts et taxes acquittés par le bailleur se rapportant au bien loué et alors que l'article 16 définissait le montant des provisions sur charges payables la première année à réajuster en fonction du montant des charges de l'année précédente.
Il en résulte que la preuve du caractère indu de la facturation des charges n'est pas rapportée, puisque toutes les charges étant à rembourser selon la volonté commune des parties, il n'était pas nécessaire alors d'en dresser la liste exhaustive et qu'il n'est fait la preuve d'aucune réclamation antérieure à la précédente procédure concernant les régularisations annuelles de charges, dont il a été justifié par des copies d'appels de charges de copropriété, de relevés de cotisations d'assurance et d'avis de taxes foncières, rendant en tous cas cette réclamation sérieusem*nt contestable.
La réclamation du remboursem*nt du dépôt de garantie est aussi injustifiée au vu du dernier alinéa de l'article 18 du bail qui stipule que son montant reste acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, c'est à dire de clause pénale, dans le cas de résiliation du bail par suite du non respect de l'une des conditions ou pour une cause imputable au preneur, ce qui est le cas en l'espèce, puisque le bail est résilié par application de la clause résolutoire résultant du non paiement de loyers.
La demande de remboursem*nt des frais de commissaire de justice appelé à intervenir à la demande de la locataire pour constater l'état des lieux à sa sortie, alors qu'elle admet que le bail ne stipule pas de prise en charge des frais en tout ou partie par le bailleur, qu'elle n'a pas respecté le délai d'un mois prévu par l'article 13 et qu'elle était sous l'effet de la clause résolutoire l'obligeant à supporter les frais d'exécution, est sérieusem*nt contestée.
Il convient donc de faire droit à la demande de provision formée par le bailleur à hauteur de 12435,70€ au titre des sommes dues jusqu'au 30 avril 2024.
La demande de fixation d'une indemnité d'occupation n'a pas à être rajoutée, puisque le décompte de l'arriéré comprend les indemnités calculées au montant du loyer depuis la date de résiliation jusqu'à la libération des lieux.
L'article 17 du contrat stipule un intérêt de retard de 1% par mois qui sera donc accordé conformément à la demande à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 8917,00€ alors due, à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 2639€ réclamée en complément dans l'assignation, et à compter du 5 juin 2024 sur le surplus réclamé dans les conclusions notifiées à cette date.
Il est équitable de fixer à 1500€ l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. ARCATURE devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.
DECISION
